Asseyez-vous avec n’importe quel conseiller financier et, quelle que soit la taille de votre portefeuille, on vous dira probablement l’importance de réduire le risque d’investissement grâce à la diversification du portefeuille. Cela inclut l’ajout de 13% à 26% dans l’immobilier, une classe d’actifs qui n’est pas directement corrélée au marché boursier. L’investissement immobilier prend de nombreuses formes – de l’implication passive à l’acquisition et à la réhabilitation de propriétés. Voici notre guide complet sur la façon d’investir dans l’immobilier.

Comment investir dans l’immobilier?

1. Alignez vos options de trésorerie et de financement

L’immobilier est une option d’investissement coûteuse et vous avez besoin de liquidités et d’un accès au financement. Si vous achetez une propriété locative, prévoyez:

  • Un acompte minimum de 20%.  Il n’y a pas de programme de prêt hypothécaire sans mise de fonds pour les propriétés des investisseurs. Vous devez prévoir un acompte minimum de 20% du prix d’achat.
  • Le coût initial des mises à niveau et des réparations. Achetez en dessous de la valeur marchande pour obtenir une valeur nette instantanée, mais soyez prêt à ce que les propriétés à prix avantageux nécessitent généralement des réparations. Vous devrez amener la propriété au point où elle pourra être louée de manière rentable.
  • Frais de licence et d’inspection. La plupart des États exigent que les propriétés locatives soient inspectées pour les risques de sécurité et autorisées.
  • Le coût de la vacance. Il y aura des mois, lors du roulement des locataires, par exemple, où vous ne recevrez pas de revenus locatifs. Vous devez toujours payer l’hypothèque, les taxes, l’assurance, HOA et autres frais de détention.
  • Frais de réparation entre locataires. Il peut s’agir d’une petite retouche de peinture et d’un nettoyage général de la maison, ou vous devrez peut-être effectuer des réparations importantes et payer un service indésirable pour enlever une maison entière pleine d’effets personnels des locataires laissés pour compte.
  • Coûts de maintenance. Les locataires paient votre loyer pour fournir un endroit sûr avec des appareils et des systèmes fonctionnels. Vous avez besoin d’un budget pour entretenir et éventuellement remplacer les principaux systèmes qui maintiennent la maison en état de location.

Même si vous ne voulez pas être un investisseur immobilier de bricolage, certaines des  meilleures opportunités de financement participatif  nécessitent un capital important comme investissement minimum. Beaucoup exigent également que les investisseurs soient accrédités. Une fois que vous avez atteint le statut d’investisseur accrédité, votre potentiel de gain d’argent peut augmenter considérablement.

Par exemple, Origin Investments est une société de capital-investissement qui permet aux particuliers fortunés d’investir dans des fonds immobiliers soigneusement sélectionnés et diversifiés. Le fonds phare d’Origin nécessite un investissement minimum de 100 000 $ et affiche des rendements annuels à deux chiffres.

2. Commencez lentement avec l’investissement passif dans l’immobilier

Si vous ne connaissez pas grand chose à l’investissement immobilier, vous voudrez peut-être commencer par une stratégie passive . Les avantages de l’investissement passif sont que vous pouvez le faire à partir de votre ordinateur. Bien sûr, comme vous le feriez pour tout investissement, vous devez faire vos recherches et faire preuve de diligence raisonnable, mais vous n’avez pas besoin de visiter ou de gérer physiquement les propriétés.  

Investir dans une FPI (fiducie de placement immobilier)

Un  REIT (Real Estate Investment Trust)  est une société (en fait une fiducie) formée pour utiliser l’argent des investisseurs pour acquérir, gérer et vendre des propriétés productrices de revenus telles que des centres commerciaux, des immeubles commerciaux et des établissements de soins de santé. Les FPI sont tenues par la loi de distribuer annuellement 90% de leurs bénéfices imposables aux actionnaires. Cela prend la forme de dividendes, souvent trimestriels. Tout comme l’investissement dans un fonds commun de placement immobilier, votre placement en FPI est géré par des professionnels, réglementé par la SEC et très liquide. (Les actions peuvent être achetées et vendues sur les principales bourses.)

Les sociétés que nous aimons qui vendent des REIT sont: Fundrise et Streitwise .

Investissez dans des fonds communs de placement immobiliers

Les fonds communs de placement immobiliers sont un moyen populaire d’ajouter une diversification immobilière à votre portefeuille sans posséder réellement de propriété ou sans trop comprendre l’achat, la vente et la gestion de propriétés spécifiques.

  • Votre investissement est mis en commun avec d’autres et vous recevez des actions du fonds. Tous les achats, activités et décaissements sont supervisés par un gestionnaire de fonds.
  • Les informations analytiques et de recherche sont réalisées par des professionnels. Vous achetez et vendez simplement des actions comme vous le feriez pour n’importe quel autre fonds commun de placement en bourse.

Les FPI et les fonds communs de placement immobiliers sont les moyens les plus passifs d’investir dans l’immobilier et constituent une excellente option pour quelqu’un qui ne souhaite qu’une exposition de portefeuille à l’immobilier et qui ne recherche pas d’emploi secondaire.

Investissez dans des propriétés via le crowdfunding immobilier

Le financement participatif L’investissement immobilier peut également être très passif. Mais la diligence raisonnable que vous devez faire est plus complexe que d’acheter simplement des actions d’un fonds commun de placement ou d’une FPI.

  • Les plateformes de financement participatif  fournissent un marché en ligne pour investir dans une variété d’opportunités immobilières.
  • Il existe des centaines de plates-formes de financement participatif immobilier parmi lesquelles choisir.
  • Vous pouvez investir dans tout, des prêts immobiliers de haute qualité aux maisons individuelles en passant par le financement participatif.

Les sites de financement participatif permettent aux investisseurs individuels de conclure des transactions plus importantes (à la fois résidentielles et commerciales) qui n’étaient auparavant disponibles que pour ceux qui disposaient de sommes importantes à investir. Tout comme l’ investissement dans des fonds communs de placement ou des REIT, de nombreuses opérations de financement participatif offrent des investissements minimaux très abordables. Le plus grand avantage du crowdfunding est que vous pouvez investir dans des propriétés spécifiques et des offres exclusives avec très peu d’argent.

Alors que les plates-formes de financement participatif en ligne facilitent grandement l’investissement, de nombreuses plates-formes exigent que les  investisseurs soient «accrédités»  (une personne avec un revenu annuel supérieur à 200 000 $ et une valeur nette supérieure à 1 million de dollars en excluant la résidence principale de la personne). Et pour une bonne raison. Vous êtes responsable de faire preuve de diligence raisonnable. Donc, vous devez analyser les documents fournis. Vous devez également rechercher et étudier toute information pertinente non fournie. Et n’oubliez pas de rechercher le personnel et les politiques de gestion du financement participatif.

Le crowdfunding immobilier est un investissement passif; vous n’aurez pas à quitter votre emploi et à devenir propriétaire, mais vous pouvez toujours récolter les fruits de l’investissement immobilier. L’un des services de financement participatif qui brille est Crowdstreet , qui vous permet d’investir dans l’immobilier avec un investissement minimum de seulement 10000 $.

Acheter des propriétés de location pré-approuvées

Une autre alternative à l’investissement immobilier traditionnel est une plateforme appelée Roofstock . Vous pouvez utiliser cette plate-forme pour acheter des propriétés de location préalablement contrôlées . Ce sont des opportunités «clé en main» – vous n’avez pas besoin de faire de rééducation ou de réparer des toilettes au milieu de la nuit. Utilisez simplement la base de données Roofstock pour sélectionner et acheter un bien locatif dont les flux de trésorerie sont déjà positifs.

Investir dans des sociétés en commandite immobilières

Les sociétés en commandite immobilière (RELP)  sont une autre façon d’investir passivement. Parce que certains investissements immobiliers nécessitent une grande quantité d’argent – la construction d’un centre commercial, par exemple – les partenariats sont un moyen courant de lever les fonds nécessaires.

  • Un RELP est une entité formée pour développer ou acheter et détenir un portefeuille de propriétés, généralement pour un nombre limité d’années.
  • Des gestionnaires immobiliers expérimentés ou des sociétés de développement immobilier les gèrent et des investisseurs extérieurs financent le projet immobilier en tant que commanditaires.
  • En tant que commanditaire, vous recevrez des distributions périodiques à partir des revenus générés par le RELP, et vous recevrez un gain plus substantiel lorsque les propriétés sont vendues et que le RELP est dissous.
  • Bien qu’être un commanditaire soit une activité passive, votre investissement est généralement très illiquide.
  • Les RELP sont généralement des investissements privés et ne sont pas vendus sur les marchés boursiers. La diligence raisonnable est essentielle.

Rejoignez des groupes d’investissement immobilier

Les groupes d’investissement immobilier  sont un peu comme de petits fonds communs de placement pour les propriétés locatives.

  • Une entreprise achètera ou construira des appartements, puis permettra aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de l’entreprise.
  • En tant qu’investisseur unique, vous pouvez posséder une ou plusieurs unités.
  • La société exploitant le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités. Il s’occupe de l’entretien et des opérations en échange d’un pourcentage du loyer mensuel.

Ceci est passif dans la mesure où les investisseurs ne se soucient pas de placer des locataires ou de gérer leurs unités. Mais vous devez faire preuve de diligence raisonnable avant d’investir. Cela comprend la vérification de tous les frais, services et processus de sélection des locataires, ainsi que l’intégrité et l’expérience des dirigeants du groupe.

3. Jouez un rôle actif avec l’investissement immobilier actif

De nombreux investisseurs immobiliers comme moi jouent un rôle actif pour réaliser des gains plus élevés. Les stratégies les plus courantes sont:

Acheter et conserver pour un revenu de location

Posséder une propriété locative est l’endroit où de nombreux investisseurs qui veulent être un début plus pratique. L’approche consiste à acquérir et à gérer des propriétés résidentielles dans un but lucratif. Les considérations les plus importantes sont l’emplacement de la propriété et les taux de location du marché. Vous voulez choisir un endroit où l’appréciation du marché est probable. Et vous voulez vous assurer de pouvoir facturer un loyer suffisant pour faire un profit après avoir couvert toutes vos dépenses. Les dépenses comprennent l’hypothèque, les intérêts, l’entretien, les frais HOA ou de condo, les taxes foncières, les assurances, l’inoccupation, les services publics et d’autres dépenses directes et indirectes.

Les investisseurs en location  recherchent généralement des propriétés qui respectent la «règle du 1%». Cela signifie que le loyer mensuel couvre 1% du prix d’acquisition plus les frais de réadaptation. Ainsi, si votre coût global pour obtenir la propriété «prête à être louée» est de 150 000 $, votre loyer mensuel devrait être d’au moins 1 500 $. Bien sûr, c’est une généralité. Dans de nombreux endroits, les chiffres fonctionnent différemment, en fonction de nombreux facteurs qui doivent être soigneusement pris en compte.

L’achat d’un bien locatif nécessite un investissement plus important. Vous aurez besoin de 20% du prix d’achat comme acompte. Et vous voudrez être sûr de disposer du savoir-faire et du temps nécessaires pour réussir. Même si vous avez l’intention de faire  appel à un agent immobilier  pour trouver la propriété et à un gestionnaire immobilier pour gérer les activités mensuelles, il reste encore beaucoup à savoir avant de vous lancer et d’acheter un bien locatif.

Réparer et retourner

À l’extrémité du continuum de l’investissement immobilier passif / actif se trouve la fixation et le retournement des propriétés. Rendu populaire par les émissions de téléréalité de HGTV, le retournement a suscité beaucoup d’attrait de la part des investisseurs potentiels «faites-le vous-même».

  • Vous achetez une propriété sous-évaluée, le plus souvent parce qu’elle est en mauvais état.
  • Vous le réparez, l’améliorez et vous le vendez quelques mois plus tard.
  • Pour  réussir à retourner , vous avez besoin d’un large éventail de compétences, d’une expérience et d’un accès à de l’argent substantiel.
  • Vous devez trouver et acquérir des propriétés en dessous de la valeur marchande, gérer une réadaptation réussie, rapide et rentable et les revendre rapidement.

Les coûts de transaction sont élevés des deux côtés de la table.