L’investissement peut apparaître comme un défi de taille. Mais les principes sous-jacents sont très simples: acheter un actif dont d’autres personnes ont besoin et le conserver. Cela pourrait vous rapporter des dividendes (littéralement et métaphoriquement) dans les années à venir.

Rien ne suscite plus de controverse dans le monde de l’investissement que l’immobilier. D’une part, il s’agit d’un actif immobilier physique que de nombreux investisseurs financiers ont du mal à comprendre. D’un autre côté, il est intimement lié aux actifs financiers et partage de nombreuses caractéristiques similaires. Ce qui est incontestable, c’est qu’il a donné naissance à plus de milliardaires (et de millionnaires) que tout autre secteur.

Nous examinerons ici le facteur «comment faire» dans l’investissement immobilier.

Pourquoi investir dans l’immobilier?

L’immobilier est soit un terrain, soit un ou plusieurs bâtiments à côté et toutes les ressources naturelles qui s’y trouvent. Ce sont des actifs physiquement tangibles avec une utilité inhérente (et donc une valeur). Plus important encore, les terres (en particulier les terrains résidentiels) ont toujours été une denrée rare et deviendront de plus en plus précieuses à mesure que l’urbanisation se poursuit.

L’immobilier génère un rendement sous 2 formes: le revenu (provenant du loyer) et l’appréciation du capital (provenant de l’augmentation de valeur de l’actif sous-jacent).

Un facteur de différenciation clé entre l’immobilier et la plupart des instruments d’investissement financier est la capacité de levier lors de l’achat. En conséquence, les rendements des investisseurs (à la fois les revenus et le capital) peuvent être considérablement augmentés, conduisant à un retour sur investissement exceptionnellement élevé s’ils sont correctement chronométrés.

Pourquoi choisir la Suisse?

Coincée entre la France, l’Allemagne et l’Italie, la nation alpine de la Suisse est un pays que beaucoup considèrent comme un havre de paix depuis des siècles. Il est facile de comprendre pourquoi quand on considère les avantages:

• Stabilité politique grâce à la neutralité déclarée

• Existence pacifique en tant que nation souveraine

• Stabilité économique basée sur un modèle économique développé et des politiques monétaires / budgétaires prudentes

• Un secteur financier très sophistiqué

• IDH avancé ( 2e au monde) et niveau de vie élevé

• Faible corrélation avec le marché financier mondial, comme illustré dans la figure 1.

• Une relation profonde et spéciale avec l’UE et un membre de la zone Schengen

Figure 1. Le marché CH a montré peu de corrélation avec le marché mondial des ER  pendant la Grande Récession.

Types de biens immobiliers

L’immobilier englobe une large catégorie d’actifs avec une myriade de sous-catégories et de produits d’investissement dérivés d’ER:

  • Résidentiel
    • Appartement
    • Maisons
    • Maison de vacances
    • Terrain non bâti
  • Commercial
    • Espace bureau
    • Entrepôt
    • Les magasins de détail
    • Espaces à usage mixte
  • Agricole
    • Terres de pâturage pour le bétail
    • Terres cultivées

Pour la majeure partie de ce guide, nous parlerons des propriétés résidentielles en tant qu’actif d’investissement car elles sont les plus abondantes, accessibles et nécessitent le moins de connaissances spécialisées.

Rendements moyens des différents types de propriétés sous-jacentes en Suisse

Type de propriétés Retours typiques *
                                                Résidentiel
Appartement jusqu’à 5%
Maisons jusqu’à 4%
Maison de vacances jusqu’à 4%
Propriété fractionnée jusqu’à 10% – 15%
Terrain non bâti Dépend en grande partie de l’emplacement et de l’utilisation, potentiellement illimité
                                                Commercial
Espace bureau 3 – 8%
Entrepôt 2 – 7%
Les magasins de détail 2 – 5%
Espaces à usage mixte 5 – 8%
                                                 Agricole
Terres de pâturage pour le bétail 1 – 2%
Terres cultivées 0.5 – 1%

* Les chiffres supposent qu’aucun effet de levier bancaire n’est appliqué

Quels sont les leviers clés des investissements réels de l’État?

D’une manière générale, les prix de la location et de l’immobilier dépendent de deux facteurs principaux: la demande et l’offre. En termes simples, si la demande de propriétés dépasse l’offre, les prix augmenteront. Si le marché est inondé de maisons inoccupées, les prix chuteront.

L’offre de propriété est relativement fixe à court terme (les maisons ne peuvent pas être construites du jour au lendemain). À long terme, l’offre est également beaucoup moins élastique que la demande en raison des lois de zonage et de la disponibilité globale des terres. En conséquence, nous nous concentrerons sur la demande.

Facteurs clés influençant la demande de propriétés:

• Démographie de la population : plus la population est nombreuse, plus la demande de logement est élevée (tout le monde a besoin d’un toit au-dessus de la tête)

• Croissance économique : plus la croissance est élevée, plus les citoyens doivent jouer avec un revenu disponible

• Investissement direct étranger (IDE) : à mesure que l’économie s’améliore, son attractivité en tant que destination d’investissement augmente non seulement sur le marché intérieur mais aussi pour les investisseurs internationaux. En conséquence, les capitaux étrangers augmenteront et fausseront la demande du marché local.

• Tourisme : il s’agit d’un dérivé indirect de l’IDE. À mesure que l’économie mûrit, elle devient de plus en plus attrayante pour les visiteurs, qui ont également besoin d’un hébergement temporaire. Cela ajoute une couche supplémentaire de demande sur le marché.

• Taux d’intérêt : cela affecte la demande de logement de deux manières. Premièrement, si le taux est abaissé, cela rend les dépôts bancaires (la forme d’investissement la plus sûre) moins attrayants. En conséquence, les investisseurs peuvent déployer l’argent liquide ailleurs, en acheminant une partie vers le marché du logement. Deuxièmement, des taux bas abaissent le coût d’emprunt. Comme la propriété est un actif à effet de levier, cela signifie que l’hypothèque est moins chère pour les propriétaires potentiels et les investisseurs, ce qui augmente la demande.

Les différentes manières d’investir dans des propriétés résidentielles suisses

Maintenant que vous connaissez les principaux moteurs des prix de l’immobilier, vous vous demandez peut-être à juste titre: comment puis-je obtenir une exposition?

Il existe de multiples façons d’investir dans les ER, qui s’articulent autour de 2 thèmes: l’ investissement direct et indirect . Voici un aperçu.